安徽省阜阳市人民政府办公室


关于印发阜阳城区廉租住房实物配租管理暂行办法的通知

阜政办〔2010〕15号


颍州、颍泉、颍东区人民政府、市开发区管委会，市政府各部门、各直属机构：

经市政府同意，现将市房产局制定的《阜阳城区廉租住房实物配租管理暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。原阜阳市人民政府办公室《关于印发阜阳城区廉租住房实物配租管理暂行办法的通知》（阜政办〔2009〕77号）同时废止。




二○一○年五月二十日



阜阳城区廉租住房实物配租管理暂行办法


第一条 为保障阜阳城区低收入住房困难家庭基本住房需求，加强廉租住房实物配租管理，根据《阜阳市廉租住房保障管理实施细则》（阜政发〔2008〕20号），制定本办法。

第二条 廉租住房实物配租是指市、区人民政府，市开发区管委会为符合条件的城市低收入住房困难家庭（主要是低保住房困难家庭）提供廉租住房，通过一定方式租赁给符合条件的保障对象居住，签定租赁协议，并按照规定标准收取租金的公共服务活动。

第三条 市住房保障部门负责对全市廉租住房实物配租的指导和监督。各区住房保障部门负责本辖区内廉租住房实物配租管理工作。

市政府投资建设的阜阳南苑廉租住房小区（以下简称南苑小区）廉租住房实物配租后的管理由市直公房管理处负责，颍州区住房保障部门负责监管。

第四条 廉租住房实物配租对象是指已经登记为廉租住房保障对象的城区低收入住房困难家庭。

实物配租应当优先面向低保住房困难家庭。低保住房困难家庭中的军烈属、残疾（重度残疾二级以上）、孤老（60周岁以上）等特殊家庭，应当予以优先安排。

第五条 申请廉租住房实物配租的家庭，应当由具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人，向所在辖区住房保障部门提出书面申请。

申请人应当如实提交下列材料：

（一）承租廉租住房申请书和家庭成员身份证；

（二）有效的《廉租住房租赁补贴保障证》及低保家庭最低生活保障年审证明；

（三）军烈属、残疾（重度残疾二级以上）、孤老（60周岁以上）家庭的相关有效的证明。

第六条 区住房保障部门自受理之日起20个工作日完成初审，并填写《廉租住房实物配租审批表》。经初审符合配租条件的，在申请人户籍所在街道办事处和现居住地张榜公示，公示时间不少于15日。公示期内如有对申请人提出异议的，区住房保障部门会同有关部门和街道办事处在10个工作日内进行核实，经核实不符合廉租住房配租条件的，由区住房保障部门书面通知申请人，并说明理由。公示无异议或异议不成立的，列入实物配租候选对象，报区政府（市开发区管委会）批准。批准配租的，在《阜阳日报》或《颍州晚报》公告，接受社会监督。

第七条 廉租住房租赁实行轮候制，区住房保障管理部门根据批准的廉租住房配租户数和实物配租房源，在公证机构的监督下，公开组织摇号、选房。摇号选房应当按照批准配租的低保住房困难特殊家庭、低保住房困难家庭、低收入住房困难家庭顺序进行。南苑小区廉租住房房源全部用于颍州区保障对象的实物配租。

廉租住房具备入住条件后，区住房保障部门向配租家庭发放《廉租住房实物配租通知书》、《廉租住房实物配租保障证》，同时将《廉租住房实物配租明细表》报送市住房保障部门备案。

第八条 申请人持本人身份证、《廉租住房实物配租通知书》、《廉租住房实物配租保障证》到辖区住房保障部门签订《廉租住房实物配租租赁协议》（实物配租到南苑小区的家庭与市直公房管理处签订租赁协议），办理入住手续。

实物配租家庭自接到《廉租住房实物配租通知书》之日起60日内未办理入住手续的，视为自动放弃，住房保障部门两年内不再受理该家庭实物配租申请。

第九条 廉租住房租金标准，由市物价部门会同市住房保障部门根据廉租住房租金构成要素及廉租住房保障户经济承受能力确定，报市政府批准后向社会公布。廉租住房租金标准实行动态管理，以后每两年公布一次。廉租住房租金应当执行国家财政预算支出和财务制度有关规定，并由投资主体的政府财政部门实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维修和管理。管理费用是指实施廉租住房管理所需的人员、办公等正常开支费用。

第十条 廉租住房保障实行实物配租和租赁货币补贴两种保障方式。对已取得廉租住房实物配租的家庭，取消廉租住房租赁货币补贴，按配租廉租住房单套建筑面积缴纳租金。对城市居民最低生活廉租住房保障家庭，可以免收实物配租住房中住房保障面积标准内的租金。

第十一条 廉租住房物业管理由区住房保障部门负责。待条件成熟，区住房保障部门（南苑小区由市直公房管理处）可通过市场化运作方式委托房屋管理服务机构管理服务。物业服务收费标准由市物价部门会同市住房保障部门确定，每两年公布一次。

第十二条 承租人应当按《廉租住房实物配租租赁协议》规定使用廉租住房，不得转借转租，不得改变住房结构、设备、设施，不得改变使用用途。廉租住房限制装修，特殊情况装修，须经区住房保障部门批准。承租人入住后自行装修的，在其退出廉租住房时装修费用不予补偿。

第十三条 承租廉租住房家庭有下列情况之一的，由区政府（市开发区管委会）作出取消保障资格决定，限期收回承租的廉租住房。逾期不退回的，由区住房保障部门或者管理机构依照有关规定处理。

（一）未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的；

（二）家庭人均收入连续1年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准的；

（三）超出住房面积保障标准和保障条件的；

（四）擅自改变房屋用途的；

（五）将承租的廉租住房转借、转租用的；

（六）无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或未缴纳廉租住房租金的。

（七）配租家庭中有家庭成员死亡不再符合保障条件或者外迁的。

第十四条 对以欺骗等不正当手段，取得廉租住房实物配租保障的，由区政府（市开发区管委会）取消廉租住房实物配租资格，追缴租赁期间的市场租金，住房保障部门5年内不再受理该家庭实物配租申请。

第十五条 住房保障部门及有关部门的工作人员，在廉租住房保障工作中违反本办法规定，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十六条 各县市人民政府可以参照本办法执行。

第十七条 本办法由市住房保障办公室负责解释。

第十八条 本办法自发布之日起执行。











格式合同中霸王条款存在原因的经济分析及其规制

叶晓春 厦门大学法学院研究生


内容摘要 20世纪以来，格式合同的普遍使用深刻地影响着我们的经济生活。作为格式合同孪生兄弟的霸王条款正威胁着我们社会的契约正义和交易安全。本文从霸王条款的出现及其含义入手，在探讨了它的存在的破坏性之后，着重剖析了它存在的经济原因以及如何实现对它的规制，从而达到减少，甚至杜绝霸王条款出现的目的。
关键词 霸王条款 经济分析 规制

霸王条款的出现及其含义
早在19世纪格式合同就已经出现在西方的农业和手工业等领域。随着社会经济的发展，其运用范围越来越广泛。到了20世纪，格式合同已经是合同领域的一个普遍现象，并且深刻地影响着我们的经济生活。它以其交易的便利性和经济性适应了现代社会商品经济高度发达的要求；它广泛作用于社会经济生活的方方面面。霸王条款与格式合同是一对孪生兄弟，于是，随着格式合同的出现，霸王条款也就当然地出现在我们的经济生活中了。那么什么是霸王条款？对此，有学者下了这样的定义，所谓的霸王条款，主要是指一些经营者单方面制定的逃避法定义务，减免自身责任的不平等的格式合同。 本人认为，霸王条款是指生产者或经营者在格式合同中规定的，违反公平，诚信等民法基本原则且损害格式合同相对人的条款。

霸王条款的破坏性分析
通知、声明、告示、店堂告示、行业惯例等大量存在于消费领域，充斥我们的经济生活。公用企业和依法具有独占地位的经营者（如银行，保险，邮政，电信，水电气等），沿袭旧体制下的规定或仅从自身利益出发制定行业惯例，对消费者利益多方限制，严重侵犯消费者的权益，引起广大消费者的不满。霸王条款在这些领域里蓬勃地存在着，但它的破坏性是众人皆知的。消费者对它是“痛而不欲其生”。它在很大程度上干扰与破坏了正常的消费秩序，极大地损害了消费者的合法权益，甚至对国家在消费领域的管理活动造成了极大的阻碍与破坏，使法律对消费者的保护形同虚设。它的破坏性主要表现为：一，经营者利用霸王条款限制，甚至剥夺消费者的合法权益的行使与取得；二，经营者利用霸王条款逃避法律对生产者和经营者的严格消费责任。所以，基于霸王条款的破坏性，有学者如此断言，“20世纪以来，格式条款（格式合同——笔者注）的普遍使用威胁到契约正义和交易安全”。

霸王条款存在原因的经济分析
有学者认为，霸王条款之所以长期存在有两个原因：一、生产者和经营者处于垄断地位，消费者别无选择；二、信息不对称，消费者不知道可以选择什么。认为要解决这一问题，关键是要打破垄断，而要打破垄断则必须引入竞争。只要有了充分竞争，消费者就可以对其产品和服务进行自由选择。在这种情况下谁制定霸王条款，谁就会失去消费者。 果真如此吗？让我们近距离地看看，到底是什么催生了“霸王条款”？
一、 机会主义者的“本性”是经济根源 著名经济学家斯密提出“人人为己”的基本假设，而耶鲁大学的威廉森则在这基础上进一步提出“人人不但自私，而且一有机会就不惜损人而利己”。 威廉森把人的这种“本性”称为机会主义。故从事交易的人，即经济学家所称的经济人，则是机会主义者。并且经济学家认为在经济活动中，经济人是完全理性的。也就是说他们在从事经济活动的过程中是一定会进行成本—收益的分析。所谓的成本—收益分析是指，市场中的个人在经济活动中既注重收益又关注成本，或是最大限度地取得收益，或是将所支付的成本降至最低。马克思也说过，经济是基础，经济决定一切，所以经济利益也应该决定经济人的经济行为。由于市场经济的存在，市场主体（主要是经营者和消费者）的法律地位是平等的，所以从理论上来说，市场主体之间的交易行为不会是不平等的。但由于经济人（经营者）都是完全理性人，都是机会主义者，所以都会利用自己拥有的一切有利条件，尽可能地维护自己的利益，甚至不惜以各种手段损害经济活动相对人的利益。于是，在通过格式合同进行交易的经济活动中霸王条款就出现了。我们知道格式合同是“预先订立，未与协商，且其内容是不容更改的”，我们也知道格式合同的制定者或是提供者是市场行为人，是机会主义者，在经济行为中他总是追求自己交易效益的最大化。基于这一前提，他们在订立格式合同时，不会不优先考虑自己的利益。在优先考虑自己利益的前提下，难免会损害到行为相对人。
二、 基于垄断形成的强势地位是关键因素 企业的强势地位主要是基于其垄断而形成的，并且企业的这种强势地位也主要是相对于消费者而言的。相对于强大的企业，消费者总是处于弱势地位。格式合同的制作者或是提供者多是垄断组织，而这些垄断组织凭借其强大的经济实力和广泛的社会影响造就了自己的强势地位。这一强势地位“使其与一般的消费者之间处于一种形式上平等而实质不平等的地位”。
一） 强势地位使企业垄断格式合同的制订与提供成为必然 企业基于其垄断地位和经济实力形成了相对于消费者的强势地位。在利益最大化的前提下，它们总是尽可能地简化交易环节，降低交易成本；于是，企业就大量地使用格式合同。正是由于企业的强势地位，才使它垄断了格式合同的制订与提供。不论是垄断企业还是自由竞争企业，他们都可以凭借自己在市场中的地位，制订和提供格式合同。于是，基于他们机会主义者的“机会主义”本性，总难免在合同中订入损人而利己的条款。对此，台湾民法学家王泽鉴先生有个精辟论述：“契约条款的定型化，可以促进企业的合理经营，降低成本，对于消费者亦属有利。问题在于企业厂商经常会利用自己优越的经济地位，订立有利于自己，不利于消费者的条款”。
二） 企业垄断格式合同的制订与提供为订入霸王条款提供必要条件 我们知道，格式合同是企业为了重复使用而预先制订，在订立时未与协商且不容更改的合同。它是生产者或经营者为了方便交易，降低成本而使用的一种合同形式。这决定了格式合同是生产者或经营者独家制订和提供的。于是它就完全可以依自己的意志，写入他认为对自己有利的条款或内容。这其中，有真实披露产品或服务的信息，有隐瞒缺陷的信息，还可能有完全是虚假的信息。对于没有真实反映产品或服务信息的内容在未来的交易中必然地会损害消费者的利益。但是，主动权在提供方，消费者对此即使有异议，他也只能是满脸的无奈。所以说，格式合同制订与提供的垄断，完全排除了双方达成合意的可能，因此成了霸王条款产生的必要条件。
三） 强势地位造成信息不对称，而信息不对称为订入霸王条款提供了可能 强势地位的存在，造成经营者与消费者之间地位的悬殊，而这一悬殊，造成了信息的不对称。通常情况下，生长者和经营者对自己提供的产品或服务具有的特点，优点和缺陷都是非常清楚的。他们在订立合同条款时，总是有意地强化自己产品的优点和创新之处，同时也总是有意地回避或隐瞒其产品或服务的不足之处。而对于消费者来说，他只能主要地通过格式合同了解产品和服务。当然还可能通过广告等其他方式，但通过这些“其他方式”获得的信息与合同所能提供的可以说是没有什么差别的；即使能获得一些关于产品或服务缺陷的信息的话，那也是非常有限的。一句话，强势地位使消费者不可能全面了解经营者提供的产品或服务的真实信息。在这种情况下，消费者很可能把假当真，把次当好，把劣当优。在这种情况下，消费者只能是“待宰的羔羊”，却永远也成不了“上帝”。
四） 强势地位使消费者缺乏选择性 也许有人会说，你的合同内容不公平，不诚信，我干吗还要与你交易？我们知道，在没办法知悉合同内容不公平，不诚信的情况下，消费者不会拒绝交易。但是即使在明知合同内容有失公平，有失诚信时，消费者在很多情况下也是不可能拒绝交易的。为什么这样说呢？首先，我们不能拒绝消费——我们需要衣食住行，我们需要抚养子女，赡养长辈，我们也需要参加社会活动，等等。哪一样不需要借助市场交易而得以实现呢？其次，市场不允许我们选择——不管是在完全垄断的市场中，还是在完全自由竞争的市场中，或是在垄断与自由竞争混合的市场中，消费者通常是不可能选择的，因为在格式合同下的交易，产品和服务通常具有独占性或干脆就是同一行业使用的是相同或相类似的格式合同。王泽鉴先生对此问题的论述概括了我们消费者的无奈，他说，“或是由于某种企业具有独占性或是由于各企业使用类似的契约条款，消费者实际上并无选择的余地”。 正是基于以上所论述的几方面的原因，格式合同中霸王条款的存在，甚至在某一时期泛滥就成了必然逻辑。那么，有没有可能形成对霸王条款进行必要的规制呢？有哪些规制方式？效果如何？

霸王条款的规制
既然霸王条款是生产者或是经营者以自己的独立意志在格式合同中规定的，所以减少或是避免霸王条款的出现就转为对格式合同制定者或提供者行为的规范和制约。故本文将旨在减少或是避免霸王条款的出现而对格式合同制定者或提供者行为的规范和制约界定为霸王条款的规制。至于规制方式，通常认为主要有：消费者自己的“反霸”能力、企业的行业自律、相关组织的监督以及法律规制，但效果各异。下面分述之：
一、 消费者自己的“反霸”能力 与商家直接联系的是消费者自己。如果消费者自己具有很强的免“霸”能力，就没有霸王条款的存在了，也就没有这么多人深受其害了。可惜的是，绝大多数的消费者在“反霸”方面的能力都比较弱，甚至是相当得弱。究其原因，是消费者法律知识与维权意识不够；这一点，在广大农村更是十分地普遍。所以，为了切实地维护自己的权益，我们在接受格式合同之前，一定要咨询专业法律人士，或是直接请个法律顾问。如果都没条件的话，至少要自己去找些法律资料来翻翻吧，比如法制日报。这样，多少可以在一定程度上提高格式合同提供着的机会成本。但在中国，只有极小一部分人具有这种能力。因此，单靠消费者自己“反霸”是根本解决不了问题的。
二、 企业的行业自律 行业自律是指合同制订方或同业工会对其使用的格式合同的自行检查，以防止不当条款的使用。目前，甚至有人提出通过建立诚信体系，培养经营者的诚信意识来防止“霸王条款”的出现。这种想法是令人向往的，但现实吗？我们要知道，人的本性是恒定的。不是有俗语说，“江山易改，本性难移”吗？尤其是在经济行为中，人的这种“趋利弊害”的本能，更是“难移”的，因为他总在追求利益的最大化。所以有人说“教育不是最好的办法”。
三、 相关组织的监督 主要是中国消费者协会。它是维护消费者权益的组织，以为消费者服务为宗旨。它为消费者做了很多实在而具体的工作。它不时地披露生产者和经营者损害消费者权益的信息；也不时地披露垄断企业格式合同中的霸王条款。这对于提高消费者维权能力，尤其是帮助他们认清霸王条款的不合法本质，提高他们的“反霸”能力，发挥了重要作用。同时也在一定程度上警示了违规商家。新华社杭州12月4日电，中消协4日联合浙江省消费者协会，公开披露了人寿险格式合同中的四大“霸王条款”及其典型表述，并加以点评。 但消协的这种披露只是一般监督，它没有权力制止企业的这种行为，也不能以强制力对它进行处罚。
四、 法律规制 所谓法律规制，简言之，即通过法律手段对格式合同制定者和提供者的行为进行规范和制约，以避免霸王条款的涉入。相对前面几种方式而言，通过法律对霸王条款进行规制是可能的，也是最为有效的，原因有三：其一，法律的利导性。我们都知道，法律具有利导性，它通过规定人们的权利和义务来分配利益，影响人们的动机和行为。法律规定的权利以其特有的利益导向和激励机制作用于人的行为，并且诱使利己动机转化为合法行为并产生有利于社会的效果；而义务则以其特有的约束机制和强制机制作用于人的行为，使人们从有利于自身利益出发来选择行为。由此，经营者可以知道哪些是可以做的；哪些是不能做的，否则它就得承担由此引起的不利后果。其二，法律的国家强制性。法律不同于其他社会规范，它具有特殊的强制性，它是以国家强制力为后盾的，由国家强制力保证实施。也就是说，不管人们的主观愿望如何，人们都必须遵守法律，否则就会招致国家强制力的干涉，受到相应的法律制裁。其三，人的行为的理性性。人是理性的，他在采取某一行为之前总会考虑到自己行为的成本与收益。违反法律而遭制裁是其行为成本的重要组成部分。当这一成本足够大时，他就会考虑不实施此行为，因为人具有“趋利弊害”的本能，他总会以法律为自己最低限度的行为准则。但是，如果作为其行为成本的法律制裁明显小于其违法行为所可能获取的利益，这时的法律就不会是他的最低限度的行为准则了——基于人所特有的“趋利弊害”的本能，他难免不“红杏出墙”。所以，在法律足以抑制格式合同制定者或是提供者不诚信行为的时候，“霸王条款”就会悄然远离我们消费者，契约正义与交易安全自然也会回归我们的经济生活。

我国合同法中霸王条款的规制
我国合同法第三十九、四十和四十一条对格式合同的制定与提供做了原则性规定，其目的是：防止格式合同中“霸王条款”的涉入，以加强对处于劣势地位的相对人的利益的保护，使合同双方当事人的关系处于基本平衡的状态，从而符合契约自由和公平合理的原则。但合同法的这一立法目的实现了吗？没有。我们可以看到，格式合同在显示其巨大的生命力的同时也暴露了其让人担忧的缺陷——“霸王条款”横行。原因在哪？——在我国现行合同法框架内，在可预期的范围内，经营者在格式合同中订入“霸王条款”的收益总会大于成本。用经济学的观点就是，经营者采取这一行为的机会成本很低，甚至是没有， 所以在“利益最大化”本性的驱使下，他没有理由不把“霸王条款”写入格式合同。因此，为了抑制或是防止它选择这一行为，最好的办法就是提高做出此行为选择的机会成本。因为，根据经济学原理，如果做某件事情的机会成本提高了，那他选择做这件事情的可能性就会降低。只要把机会成本提得足够高，就可以抑制或防止经营者在格式合同中订入霸王条款。换句话说，就是要让他们在写入霸王条款之前 ，明确地知道他这样做的后果只能是使他的预期收益将会等于或小于成本。具体而言，就是要在合同法中增加对“霸王条款”的禁止性规定，成倍加重对订入“霸王条款”的行为的处罚，并使这种处罚足以抑制行为人的这种冲动，从而达到其在制定格式合同时能够自觉地剔除损害行为相对人利益的条款。如果能做到这一点，“霸王条款”就不会如此猖獗，格式合同也就不必背负历史的骂名了。