建设部、国家物价局、国家工商行政管理局关于加强房地产交易市场管理的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 10:12:07   浏览:8687   来源:法律资料网
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建设部、国家物价局、国家工商行政管理局关于加强房地产交易市场管理的通知

建设部 国家物价局 等


建设部、国家物价局、国家工商行政管理局关于加强房地产交易市场管理的通知
建设部、国家物价局、国家工商行政管理局



随着改革、开放的不断深入,国内外投资者对房地产的需求迅速增加。特别是随着住房制度改革步伐的加快,房屋商品化政策的推行,土地有偿使用的初步实践,以及在企业深化改革中承包、租赁、兼并、拍卖等经营形式的推行,使我国房地产市场开始出现兴旺的前景。房地产市场的
形成和发展,意味着我国城镇价值以万亿元计的房地产将逐步进入有计划商品经济的流通领域。这对理顺城市建设的关系,促进生产要素的合理配置,繁荣国民经济,都将产生重要的作用。但是,目前房地产市场的宏观调控和微观管理,都很不健全,有少数单位和个人乘机进行非法活动,
如不加强管理,势必影响房地产业的健康发展。
为了贯彻党的十三大提出的要加快建立和培育包括房地产市场在内的生产要素市场体系的精神,发挥市场机制的作用,维护交易市场秩序,保护合法的房地产经营交易活动,现根据国务院《关于整顿市场秩序加强物价管理的通知》的要求,对加强房产交易市场管理作如下通知:
一、积极为房地产交易活动创造必要的条件。
各城市要抓紧组织建立房地产交易所,配备必要的管理人员和专业人员,开展各项工作,包括:
1.为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务;
2.开展房地产价值、价格评估;
3.提供有关房地产的法律、政策咨询,接受有关房地产交易和经营管理的委托代理业务;
4.对房地产经营交易进行指导和监督,调控市场价格,查处违法行为;
5.办理房地产交易登记、监证及权属转移手续。
二、加强对房地产经营单位的管理。
从事房地产经营的单位,必须按照国家有关规定,由所在地县以上房地产主管机关按审批权限进行资质审查,经工商行政管理机关核发营业执照后,方可开业经营。对无照经营活动,应坚决取缔。对在房地产经营、市场交易中从事倒买倒卖、非法牟利、私下交易、隐价瞒租、偷漏税费
、擅自扩大收费范围和收费标准、以附加条件索取额外收入等非法活动的单位和个人,由房地产部门、物价部门、工商行政管理机关分别依法查处,情节严重的交司法机关处理。
三、加强房地产交易活动的管理
城镇房地产交易,包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押,城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动,均属房地产交易活动管理的范围,其交易活动应通过交易所进行。
进行房地产交易的单位和个人,必须持有关证件到当地房地产管理机关办理登记、监证、评估、立契过户手续,按规定交纳税费。同时,接受工商行政管理机关的监督管理。有关房地产交易市场的管理部门,可在交易所内设立集中的办事机构,以方便交易,加强监督和管理。
有限产权的房屋在取得完全产权以前,不得进入房地产交易市场。单位和个人租用的房地产,不得私自转租转让。承租人如需利用承租的房地产与第三方进行合资经营、联营或提供给第三方使用,应事先征得出租人的同意,重新签订租赁合同或协议。
四、加强房地产交易市场价格管理。
物价部门和房地产部门,要区别不同情况,合理确定房地产价格,逐步使价格构成合理化、规范化。企事业单位之间、私人之间的房屋交易价格,由交易双方根据评估价格,协商议定。必要时,地方人民政府可规定最高限价。
为保证房地产交易市场价格的基本稳定,维护交易双方的合法经济利益,在最高限价内,对成交价格超过评估价格的部分,地方人民政府可制定具体的收费办法予以调节。该项费用纳入当地人民政府的城市建设维护资金管理。
地方人民政府要在调查、测算、论证的基础上,合理划分土地等级和确定地价,规定住宅区内各类配套项目的标准和规模,逐步把摊入房地产价格的不合理部分分离出去。
对一部分通过市场租赁的工商用房,可以实行商品房租或协议房租。
房地产出租、出售价格、收费标准和评估价格的规定,以及适用范围的确定,应报经当地物价部门核准。
五、加强房地产价格评估工作。
随着旧房出售和价格评审制度的建立,房地产价格评估工作越来越重要。物价部门应会同有关部门制定评估价格的原则。各地要尽快建立房地产价格评估专业队伍。评估员的主要任务是:根据计价原则、标准和市场供求情况,合理评估房地产的价值、价格,为房地产交易、抵押、仲裁
、转让提供确定价值和价格的依据。
从事房地产价格评估的人员,要经过专业培训,由房地产管理机关考核合格,持证上岗。要逐步建立等级评估员制度。
六、要加强对房地产交易市场管理工作的领导。
房地产交易市场管理工作涉及面广,政策性强,各级人民政府要加强对房地产交易市场管理工作的领导。房地产部门、物价部门、工商行政管理机关要相互支持、协调工作。可试行由房地产部门牵头、物价、工商行政管理等部门参加,组成管理委员会,从行政上、法律上对房地产交易
市场进行宏观调控和具体管理。对一些在房地产交易活动中出现的尚存在争议的问题,如房地产经纪人问题等,可通过试点,从实践中摸索经验。
要加快制定和完善房地产交易市场有关法规。对房地产交易市场经营交易中的纠纷,各级房地产部门、物价部门、工商行政管理机关等部门应积极做好调解工作。
七、各地接到本通知后,要结合本地区实际情况,本着既要搞活,又要管好的原则,提出具体实施办法。对过去没有按照合理程序进行的房地产交易,由房地产部门、物价部门、工商行政管理机关会同其它有关部门,在调查研究的基础上,区别不同情况予以处理。



1988年8月8日
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  农民在农村从事个体米面加工实现了利民利己的双赢,而加工米面所产生的噪音和悬浮颗粒物会对相邻人的社会环境产生危害,因此发生纠纷的案由应确定为相邻污染侵害纠纷还是环境污染责任纠纷。

  【案情】

  原告何元瑞。

  被告谢昌荣,从事个体米面加工。

  原、被告家的房屋相邻,原告于1992年修建了后面的四间两层,2009年在公路边上续建了一间两层。被告之父原先在自己房内购置机械设备从事米面加工,1997年被告将其父遗留的机械设备从室内搬迁到与原告家房相邻的法镇村4组的集体空地内搭建临时敞篷内从事米面加工至今。2011年2月,原告认为被告加工营业后对他们的居住环境造成了极大的伤害,严重影响了其生产、生活,找被告协商未果,遂找陕西省南郑县环境保护监测站进行监测。经南郑县环境保护监测站2011年3月7日监测,分别在原告家取四个点位监测,噪声指标分别为77.6dB(A)、69.8 dB(A)、73.1 dB(A)、71.7 dB(A),超出国家规定的以居民住宅为主要功能的1类声环境功能区昼间为55 dB(A)的环境噪声限值;总悬浮颗粒物经监测为0.374mg/m3,超出国家规定的二类区(含农村地区)总悬浮颗粒物的浓度限值为0.30 mg/m3。噪声和总悬浮颗粒物均超标。双方经镇、村调处,未达成协议。南郑县环境保护局于2011年3月20日向谢昌荣下达了环境保护违法行为限期改正通知书,责令其立即停业,限于2011年6月30日前补办环境影响评价审批手续,并对加工厂的加工噪声、粉尘污染进行治理。2011年7月20日,被告将原打米机停止使用,其余磨面机、榨油机、饲料粉碎机仍继续使用。2011年8月1日南郑县环境保护局对该加工厂再次进行检查,发现该加工户逾期未整改完毕,遂商请县电力局依法对谢昌荣米面加工户停止供电。但由于其他诸多原因,县电力局未对谢昌荣米面加工户停止供电。2011年8月16日原告起诉后,被告谢昌荣于2011年8月27日购买了一台新的打米机,安装于集体空地的另一端,继续进行加工生产。

  陕西省南郑法院认为:被告谢昌荣从事米面加工,给相邻的原告一家造成了环境污染,对原告造成了损害,其具体表现为噪音和总悬浮颗粒物超标。被告应当承担侵权责任。原告对侵权事实提供了相应的证据,证实了原告家中噪音和总悬浮颗粒物超标,南郑县环境保护局让被告谢昌荣停业进行整改,被告谢昌荣虽经整改,但经南郑县环境保护局检查,未整改完毕,被告谢昌荣一直还在从事米面加工,对原告和周围群众造成了一定影响。被告谢昌荣否认侵权事实,根据最高人民法院《关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)若干问题的意见》第七十四条(3)项之规定,应当由被告负责举证。现被告谢昌荣认为原告所诉的噪音、粉尘污染侵权行为在起诉当时和现在已客观不存在,对原告提交的监测报告提出异议,认为其程序不合法,内容不真实,不能作为现在原告起诉被告噪音、粉尘超标的证据使用,但也提供不出依据,也拒绝申请重新监测,也没有提交证据证实被告谢昌荣已整改到位,各项指标符合国家相关规定,故应承担举证不能的败诉责任。原告何元瑞要求被告停止侵害,停止侵害的内容为将机械设备全部搬走,并要求被告赔偿原告申请环保部门监测的监测费用650元。原告要求被告停止侵害应当予以支持,但提出让被告将机械设备全部搬走,不符合法律规定,也不符合本案实际,被告谢昌荣应当对其在与原告何元瑞相邻的集体空地上的机械设备全部停止使用,并对加工噪声、粉尘污染进行治理。对由此给原告造成的损失监测费用650元被告谢昌荣理应赔偿。

  据此南郑法院据据《中华人民共和国物权法》第九十条、《中华人民共和国侵权责任法》第六十五条、第六十六条、《中华人民共和国环境保护法》第四十一条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第七十四条(3)项之规定,判决如下:

  一、被告谢昌荣在判决生效后三日停止侵害,对其在与原告何元瑞相邻的集体空地上的机械设备全部停止使用,停止使用期限自判决生效后三日起至谢昌荣对加工噪声、粉尘污染进行治理,环保部门重新检查合格之日止;

  二、何元瑞申请南郑县环境保护监测站进行监测的监测费用650元,由被告谢昌荣承担;

  本案判决后,原告向汉中市中级人民法院提起上诉,2012年4月经汉中市中级人民法院终审判决,维持一审判决。

  【评析】

  本案经一审、二审判决,其判决条款是正确。然而,本案一审判决书确定的案由为环境污染责任纠纷,二审判决书维持了该案由。对于本案案由如何确定,有两种意见:

  一种意见认为:本案案由应确定为相邻污染侵害纠纷。相邻污染侵害是指相邻不动产权利人违反国家规定弃置固体废物,排放大气污染物、水污染物、噪音、光、电磁波辐射等有害物质,以侵害相邻人致生命安全、身体健康和社会环境。本案原、被告系相邻关系,因被告从事米面加工对原告的生活环境造成了侵害,其具体表现为噪声和悬浮颗粒物超过国家规定的标准,这种不可量物的侵害是民法物权理论关于物权保护的论述对象。由于物权系绝对权,对于物权的侵害不问侵害人的主观过错,理论上将妨害害物权的归责原则定义为严格责任,而不是无过错责任,因此无过错责任可以通过举证来实现法定的免责条件。因此,对于相邻关系的侵害,应当适用物权的保护方法,即《物权法》第35条和37条之规定。

  另一种意见认为:本案案由应确定环境污染责任纠纷。环境污染责任是指工业活动或者其他人为原因,导致自然环境遭受污染或者破坏,从而造成他人人身、财产权益或者公共环境、其他公共财产遭受损害,或者有造成损害的危险时,侵权人所应当承担的侵权损害赔偿责任。本案环境污染经南郑县环境保护监测站监测和南郑县环保局处理,其监测结果显示被告确实侵害了原告的合法权益,因此,应当承担环境污染责任纠纷。

  笔者赞同第一种意见,即本案案由应当确定为相邻污染侵害纠纷。其理由如下;

  一、根据《最高人民法院关于印发修改后的的通知》,一审法院立案时应当根据当事人诉争法律关系的性质,首先应适用修改后的《民事案件案由规定》列出的第四级案由。就本案而言,相邻污染侵害纠纷作为第四级案由完全和当事人诉争法律关系的性质相符合;而环境污染责任纠纷为三级案由,根据本案当事人诉争法律关系的性质,本案适当的四级案由为大气污染责任纠纷和噪声污染责任纠纷,根据《民事案件案由规定》,这两个案由应当并列确定为本案案由。

  二、本案是原、被告系相邻关系,如果适用相邻污染侵害纠纷,如果存在噪声和悬浮颗粒物超标,原告可以要求被告排除妨害甚至可以请求损害赔偿,其适用严格责任,并不考虑被告主观过错之有无。而如果适用环境污染责任纠纷,根据法律规定,因污染环境发生纠纷,污染者应当就法律规定的不承担责任或者减轻责任的情形及其行为与损害之间不存在因果关系承担举证责任,这种无过错责任可能会通过污染者举证证明其应不承担责任或者减轻责任,对于原告的权益保护甚为不利。当然,本案不存在被告不承担责任或减轻责任的情形。

  三、我国小农经济仍是广大农村(主要是西部农村)的主要经济形式,农民自给自足仍是农民减少开支储存积蓄的重要手段,农村加工米面生产者虽然获得了利润,但其生产行为对广大农民来说是互利互惠的,如果本案适用相邻污染侵害纠纷的案由,那么,就可以本着有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,来正确处理相邻关系。而本案案由确定为环境污染责任纠纷则不太恰当,理由是:首先,米面加工业不属于工业活动;其次,米面加工属于利己利民的农村必需品;再次,因米面加工而产生的噪声和悬浮颗粒物并没有造成公共环境或者公共财产的损害或者危险,仅对邻居造成了生活的侵扰,从结果看,本案被告并没有对其侵扰原告的行为向原告承担损害赔偿责任。

  因此,根据《民事案件案由规定》的规定,人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质,相应变更案件的案由。同时,案由是由一审法院根据当事人诉争法律关系的性质进行确定的,二审法院在审理上诉案件是是否应当对一审确定不妥当的案由进行审查和变更,然而,正如当事人诉请争议法律关系案由确定不当并不影响案件的受理和审理一样,二审法院不能对一审法院判决适当而案由确定不当的案子发回或者改判。笔者建议,为确保、规范和监督民事案件案由正确适当,应当由最高人民法院进行合理的相应规范。


  (作者单位:陕西省南郑县人民法院)

海南省人民代表大会常务委员会关于废止《海南经济特区基础设施投资综合补偿条例》的决定

海南省人民代表大会常务委员会


海南省人民代表大会常务委员会公告
(第45号)


  《海南省人民代表大会常务委员会关于废止〈海南经济特区基础设施投资综合补偿条例〉的决定》已由海南省第三届人民代表大会常务委员会第二十六次会议于2006年11月3日通过,现予公布。


海南省人民代表大会常务委员会

2006年11月4日



海南省人民代表大会常务委员会关于废止《海南经济特区基础设施投资综合补偿条例》的决定

(2006年11月3日海南省第三届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过)


  海南省第三届人民代表大会常务委员会第二十六次会议决定:海南省第一届人民代表大会常务委员会第八次会议于1994年4月28日通过的《海南经济特区基础设施投资综合补偿条例》自2006年12月1日起废止。