建设部


城市房地产开发管理暂行办法
1995年1月23日，建设部

第一章 总 则
第一条 为了加强对房地产开发的管理，规范房地产开发行为，保障房地产开发当事人的合法权益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。
第二条 在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发，实施房地产开发管理，应当遵守本办法。
第三条 房地产开发应当符合国家的产业政策、国民经济与社会发展计划。
房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发管理工作。
省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房地产开发管理工作。
市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称主管部门）负责本行政区域内房地产开发管理工作。

第二章 房地产开发项目
第五条 房地产开发项目，应当根据城市规划、年度建设用地计划和市场需求确定，并经批准立项。
第六条 房地产开发项目用地的土地使用权出让或划拨前，主管部门应当组织有关部门对项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套建筑的建设、拆迁补偿安置等提出要求，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》。
《房地产开发项目建设条件意见书》应当包括以下内容：
（一）项目性质、规模和开发期限；
（二）规划控制指标及规划设计要求；
（三）基础设施和公共服务配套建筑的建设要求；
（四）基础设施和公益设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿安置要求；
（六）项目经营方式等；
将《房地产开发项目建设条件意见书》提交负责土地出让或划拨的管理部门，其内容应当作为土地使用权出让合同的必备条款或划拨土地使用权批准文件的内容之一。
第七条 房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文件后的十五日内，到建设主管部门备案、领取《房地产开发项目手册》。
第八条 房地产开发项目的拆迁补偿安置方案须按《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，报经批准后方可实施。
第九条 房地产开发项目确定后，必须向城市规划主管部门申请定点，由城市规划主管部门核发《建设用地规划许可证》。
房地产开发企业在取得《建设用地规划许可证》后，根据规划设计要求，对项目组织勘察、规划、设计工作。
房地产开发项目的规划设计方案，须依据城市规划管理的有关法律、法规履行报批手续；房地产开发企业应当向城市规划主管部门申请核发《建设工程规划许可证》。
房地产开发项目在取得《建设工程规划许可证》后，方可申请开工。
第十条 房地产开发项目的勘察、规划设计和建筑设计，应当由有相应资格的单位承担。房地产开发企业应当与规划设计和建筑设计单位签订项目规划设计和建筑设计书面合同。
第十一条 房地产开发项目建设时，一般应当先行完成项目占地范围内的地下设施的建设。
项目占地范围外的配套基础设施按当地人民政府的规定，由建设行政主管部门统一组织建设。具体建设方案应当在《房地产开发项目建设条件意见书》中提出。
第十二条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
以划拨方式取得土地使用权进行房地产开发的，未按规定期限进行开发的，可以参照上述规定处理。
第十三条 房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模及其投资总额相适应，并按照土地使用权出让合同或划拨土地使用权批准文件的约定，按期投入资金，用于项目建设。
第十四条 房地产开发企业应当按照有关规定选择具有相应资格的施工单位，并与施工单位签订书面合同。
第十五条 房地产开发项目的建设，必须符合国家有关设计、施工的技术标准、规范，并按质量验收标准验收。
第十六条 房地产开发项目竣工后，应当进行综合验收。房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收不合格的，不准交付使用。
综合验收应当包括以下内容：
（一）规划要求是否落实；
（二）配套建设的基础设施和公共服务设施是否建设完毕；
（三）单项工程质量验收手续是否完备；
（四）拆迁补偿安置方案是否落实；
（五）物业管理是否落实；
（六）其他。
第十七条 房地产开发项目的质量责任由房地产开发企业承担。
房地产开发企业与设计、施工单位的质量责任关系，按照有关法律、法规的规定执行。

第三章 房地产开发的经营
第十八条 房地产开发企业转让土地使用权时，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定。
转让中的受让人应当在办理土地使用权变更登记手续后的十五日内持土地使用权转让合同到主管部门备案，并办理项目开发人变更等有关手续。
受让人继续进行房地产开发的，应当具备从事房地产开发的资格。
第十九条 依法取得的土地使用权可以依照有关法律、法规的规定作价入股，合资、合作开发经营房地产。
合资、合作双方应当在项目确定后，依法设立房地产开发企业。
第二十条 土地使用权转让和商品房屋销售，当事人双方应当签订书面合同。
第二十一条 商品房销售（包括预售）前，房地产开发企业应当确定物业管理单位和方式，并载入商品房销售合同。
第二十二条 除享受国家优惠的居民住宅实行限价外，土地使用权转让和商品房销售价格实行市场调节。
房地产开发企业应当在土地使用权转让合同、商品房屋现货销售合同签订之日起十五日内将成交价格如实向主管部门申报；预售商品房的，应当在结算之日起十五日内将成交价格如实向主管部门申报。
瞒报或不实申报成交价格的，主管部门应当提出正确的评估价格，提供税务部门作为纳税基数。
第二十三条 房地产开发企业预售商品房应当符合《城市商品房预售管理办法》的有关规定。
第二十四条 已经预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目，原商品房预售合同由项目受让人继续履行。项目转让人、项目受让人、商品房预购人三方应当签订原商品房预售合同的补充合同。
项目转让人、项目受让人应当在补充合同签订之日起十五日内，持补充合同到主管部门备案并办理有关变更手续。
第二十五条 房地产开发项目竣工交付使用后，房地产开发企业留作自用或出租的房地产由其依法办理房地产权属登记手续。
现货销售的商品房由购买人在销售合同签订之日起三十日内办理房地产权属登记手续；预售的商品房由购买人在结算之日起三十日内办理房地产权属登记手续。

第四章 房地产开发企业
第二十六条 房地产开发企业，是指从事房地产开发和经营的经济组织，包括房地产开发的专营企业和兼营企业。
第二十七条 除法律另有规定者外，设立房地产开发企业，应当依据《中华人民共和国公司法》登记为有限责任公司或股份有限公司。
原有房地产开发企业应当按照国务院的有关规定逐步改组为规范化的公司。
第二十八条 设立房地产开发公司应当具备以下条件：
（一）有符合公司法人登记的名称和组织机构；
（二）有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；
（三）注册资本一百万元以上，且流动资金不低于一百万元；
（四）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员。
（五）法律、法规规定的其他条件。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本地区实际情况，规定不低于上述第（三）、（四）项条件的注册资本、流动资金和专业经济、技术人员条件。
第二十九条 房地产开发公司在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的主管部门备案。
备案必须提交以下文件：
（一）公司的营业执照复印件（加盖登记机关公章）；
（二）公司章程；
（三）公司的验资证明；
（四）公司法定代表人及总经理的任职文件及个人资料；
（五）经济、技术专业人员的资格证书、任职文件及其聘用合同；
（六）主管部门规定的其他文件。
第三十条 主管部门对设立公司手续完备的颁发《房地产开发企业资质等级证书》；对不符合公司设立条件的，提请工商行政主管部门处理。
第三十一条 房地产开发企业资质等级，根据房地产开发企业的资产、专业经济技术人员和开发经营业绩等确定。
各省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门按照建设部的要求并结合本地实际情况制定不同等级企业承担不同规模开发项目的标准。
第三十二条 房地产开发企业应当将房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关管理部门对房地产开发企业开发经营活动的审查、批准、处理意见记录在《房地产开发项目手册》中。
房地产开发企业应当每半年和按项目各实施阶段将《房地产开发项目手册》送主管部门验核。

第五章 法律责任
第三十三条 违反本办法第九条的规定擅自开工的，按《城市规划法》的有关规定，由城市规划主管部门予以处罚。
第三十四条 对下列行为，主管部门应当责令其停止活动，并可处以项目投资总额百分之一以下的罚款：
（一）违反本办法第十条的规定，委托无相应资格的单位承担设计任务的；
（二）违反本办法第十四条的规定，委托无相应资格的施工单位承担施工任务的。
第三十五条 违反本办法第十八条第二款的规定，逾期不办理房地产开发项目开发人变更等有关手续的，主管部门应当责令其限期补办，并可处以五万元以下的罚款。
第三十六条 违反本办法第二十二条的规定，不如实申报成交价格的，主管部门可处以二十万元以下的罚款。
第三十七条 对下列行为，主管部门应当予以警告，责令限期改正，并可处以二万元以下的罚款：
（一）违反本办法第二十九条的规定，逾期未备案的；
（二）伪造、涂改《房地产开发企业资质等级证书》的；
（三）不如实填写或不按规定时间交验《房地产开发项目手册》的。
第三十八条 主管部门的工作人员，玩忽职守、滥用职权、行贿受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第三十九条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发，参照本办法执行。
第四十条 本办法由建设部负责解释。
第四十一条 本办法自一九九五年三月一日起施行。


四川省达州市人民政府办公室


达州市人民政府办公室关于印发《达州市散装水泥管理办法》的通知
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　达市府办函〔2008〕372号

各县、市、区人民政府，市级有关部门：
　　《达州市散装水泥管理办法》已于2008年8月22日经市政府第87次常务会研究，现印发你们，请认真贯彻执行。

　　附件：达州市散装水泥管理办法

　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○八年十月九日


　　附件：达州市散装水泥管理办法
　　第一条 为加快散装水泥的推广和发展，进一步保护环境、节约资源，提高建设工程质量，推进建设行业技术进步。根据《中华人民共和国清洁生产促进法》、《四川省散装水泥管理办法》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 达州市行政区域内从事水泥、商品混凝土生产、经营、运输、使用和管理活动，应当遵守本办法。
　　第三条 本办法所称散装水泥，是指不用包装，直接通过专用工具进行装运、储存、使用的水泥。
　　第四条 达州市规划和建设行政主管部门负责全市散装水泥、商品混凝土的行政管理工作。达州市散装水泥办公室负责具体实施工作。
　　各县、市、区规划和建设行政主管部门负责本行政区域内散装水泥、商品混凝土的行政管理工作，其所属的散装水泥管理机构负责具体实施工作。
　　发改、经济、财政、质监、环保、交通和公安等行政管理部门在各自职责范围内，做好发展散装水泥、商品混凝土的有关工作。
　　第五条 水泥的生产、使用和管理应遵循“限制袋装、鼓励散装”的原则，大力发展、推广散装水泥、商品混凝土。
　　第六条 新建、改建、扩建水泥生产企业（包括水泥粉磨站，下同）应当配置散装水泥发放和运输设备，其散装水泥发放能力必须达到70%以上,做到同步设计、同步建设、按期投入使用。未达到要求的，有关部门不予批准建设。
　　第七条 各城市规划区内商品混凝土搅拌站应合理布局，统一规划。
　　第八条 在达州市、县城市规划区内从事商品混凝土的生产企业，必须依法取得建设行政主管部门颁发的资质证书。
　　第九条 散装水泥、商品混凝土生产企业应当建立健全质量保证体系，严格按照国家标准和规范组织生产，保证产品符合国家质量标准。
　　商品混凝土的生产单位，应当提供产品质量保证书，施工单位应在建设单位和工程监理单位监督下，见证取样制作商品混凝土试块，并按标准养护后,送具有相应资质等级的工程质量检测机构进行检测。混凝土强度应以现场制作的试块作为评定依据。
　　各级规划和建设行政主管部门应加强对商品混凝土的质量监督管理工作。
　　第十条 下列工程和生产企业应当使用散装水泥:
　　（一）达州市中心城市规划区范围内和各县（市）区政府所在地建制镇规划区范围内的建设工程；
　　（二）水泥使用量达300吨以上建设工程；
　　（三）商品混凝土生产企业。
　　第十一条 达州市中心城区（含达县南外镇）规划区范围内的建设工程，禁止在施工现场搅拌混凝土。其他县（市）禁止施工现场搅拌混凝土的范围由当地县级政府确定。
　　达州市中心城市规划区范围内，未经市散装水泥管理部门批准，不得设立临时或移动搅拌站。
　　第十二条 本办法第十条、第十一条规定的建设工程，建设单位应在招标文件中载明使用散装水泥、商品混凝土的内容，投标单位应按招标文件的约定进行投标报价。
　　第十三条 本办法第十条、第十一条规定应当使用散装水泥、商品混凝土的工程，因交通、施工场地等条件限制不能使用的，须报经当地散装水泥办公室批准同意。未经同意的，不得使用袋装水泥或现场搅拌混凝土。
　　第十四条 按规定应当使用商品混凝土的建设工程，在领取施工许可证之前，施工企业应与有资质的商品混凝土生产企业签订商品混凝土购销合同。商品混凝土购销合同标准文本由市规划和建设局商市工商行政管理部门制定，购销双方遵照执行。
　　第十五条 公安、交通管理部门对因建设工程施工需要进入城区的散装水泥、商品混凝土专用运输车辆，持散装水泥管理部门出具的证明，公安、交通管理部门应依法及时办理通行手续，提供行车方便。
　　第十六条 散装水泥、商品混凝土生产企业应加强环境保护，防止污染城市环境。加强专用车辆的管理和维护，保持车身整洁。
　　第十七条 水泥生产单位、商品混凝土生产单位，应当如实、及时向散装水泥管理部门报送有关统计报表。
　　第十八条 为限制袋装水泥的生产和使用，促进散装水泥的发展，袋装水泥生产企业和使用袋装水泥的单位应当依照国家、省、市有关规定缴纳散装水泥专项资金。
　　第十九条 散装水泥专项资金纳入财政预算管理，专项用于发展散装水泥。具体征收、管理和使用办法依照《达州市散装水泥资金征收管理实施细则》（达市财投〔2003〕51号）执行。
　　第二十条 除国务院及国务院授权财政部制定的规定外，任何单位和个人不得擅自改变散装水泥专项资金征收对象、扩大征收范围、提高征收标准，或者减免散装水泥专项资金。
　　第二十一条 有下列情形之一的，由规划和建设行政主管部门责令改正，给予警告，并可处以3万元以下罚款：
　　（一）违反本办法第十条规定，应当使用而未使用散装水泥的；
　　（二）违反本办法第十一条规定，在禁止搅拌混凝土的区域内搅拌混凝土的。
　　第二十二条 散装水泥专项资金的征收、使用和管理，应当接受财政、审计、规划和建设行政主管部门的监督检查。
　　第二十三条 当事人对行政机关作出的行政处罚决定等具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议，或向人民法院提起行政诉讼。拒不履行行政处罚决定的，依照国家法律、法规的规定强制执行。
　　第二十四条 本办法自发布之日起施行。《达州市散装水泥推广应用暂行办法》（达市府办〔2005〕21号）同时废止。